Плюсы и минусы покупки недвижимости в Греции

2019-04-23 Greece-invest : Блог о недвижимости

  • В чем опасность покупки дома на островах?
  • Какова чистая прибыль от сдачи виллы в аренду?
  • Окупается ли ремонт квартиры?
  • Как рассчитывается налог на недвижимость?
  • Сколько стоит оформление сделки?

На эти и множество других вопросов мы ответим в этой статье.

Мягкий средиземноморский климат, низкий уровень преступности, стабильность банковской системы, постепенный выход страны из затяжного кризиса, лояльная программа получения «золотой визы» для всех членов семьи… Причины, по которым инвесторы с удовольствием вкладывают средства в греческие квадратные метры, мы можем перечислять долго.
Для тех, кто еще не решил, стоит ли покупать дом в Греции, наша компания составила краткий синопсис позитивных и негативных факторов такого решения.

Инвестиционная привлекательность

Операции на рынке недвижимости требуют взвешенного подхода и терпения. Земля и квадратные метры – это долгосрочные инвестиции, не рассчитанные на быструю перепродажу. Чтобы не наводнять рынок недвижимости спекулянтами, греки разработали сложную систему налоговых рычагов.
У грамотных инвесторов в недвижимость в Греции плюсы и минусы свои: за 15 лет греческая недвижимость потеряла в цене в среднем 42% стоимости, достигла дна и постепенно восстанавливает утраченные позиции.
Пример. От продажи дома за 150000€ продавец недополучил ≈60000€ по ценам 2007 года. При динамике роста цен на жилье от 7,9% в год у покупателя есть шанс продать объект в 2030-м с доходом от 100 тысяч.

Пассивный доход

Адепты Роберта Кийосаки высоко ценят средиземноморский регион в качестве вложений в арендную недвижимость:

  • развитая транспортная инфраструктура – дороги, аэропорты, порты;
  • сотни достопримечательностей мирового уровня;
  • тысячи раскрученных пляжных и термальных курортов;
  • активный медицинский туризм;
  • лояльная налоговая политика к международным инвесторам;
  • низкие риски потери инвестиций.

Для тех, кто раздумывает, стоит ли покупать квартиру в Греции для сдачи в аренду, напомним: доходность курортной недвижимости Греции составляет 5-8%, это один из самых высоких европейских показателей. По каждому из выбранных вами объектов наши менеджеры проведут точный расчет доходности, с учетом налогов и эксплуатационных расходов.

Размер налога с полученного от сдачи в аренду объекта недвижимости рассчитывается по прогрессивной шкале:

  • 15% ставка при доходе до 12.000€;
  • 35% при доходе 12.001€ - 35.000€, от суммы, превышающей 12000€;
  • 45% при доходе от 35.001€ – от суммы, превышающей 35.000€.

Пример: Доход от сдачи в аренду виллы составил 40000€ в год. Сумма налога составит: 1800€ (15% от 12000) + 8049,65€ (35% от 22999) +2249,55€ (45% от 4999) = 12099.2€. Чистый доход  27900,8€.
Как видите при не большом рентном доходе до 12.000 евро в год ставка налога весьма гуманна, но если доход больше, то безусловно потребуется оптимизация расходов и здесь специалисты нашей компании помогут выбрать правильную схему для максимальной оптимизации налогов (только легальные схемы).

Золотая виза

Программа лояльности греческого правительства для инвесторов одна из самых привлекательных в Европе. Достаточно приобрести один или несколько объектов ценой от 250.000 евро, и внж получает сам инвестор, его супруг(а), дети и родители.

Юридическое сопровождение

Греческое правительство ввело ограничения для нерезидентов стран Евросоюза при покупке недвижимости в отдельных приграничных районах. Мы подскажем, где выбирать и как оформлять объекты. Подробную информацию о порядке оформления сделки читайте здесь.
Как и в любой стране мира, с определенными рискам сопряжена покупка недвижимости в Греции Плюсы и минусы для россиян сглаживаются благодаря налаженной работе компетентных адвокатов и лицензированных риэлторов.
Наша компания осуществляет юридическую проверку сделки до подписания договора купли-продажи. Проверяется:

  • законность отвода земли и стройки;
  • история объекта;
  • отсутствие запретов и отягощений;
  • отсутствие прав третьих лиц;
  • контролируется оплата налогов и эксплуатационных платежей предыдущих владельцев (в противном случае долги переходят покупателю).

Эффективная система управления недвижимостью

Наша компания осуществляет консалтинг потенциальных девелоперов - от этапа принятия решения о покупке земельного участка до управления готовым комплексом вилл или кондо-отелем. Личное присутствие инвестора в стране не требуется, в том числе для оплаты налогов.
Мы анализируем состояние рынка, выстраиваем гибкую ценовую политику, учитываем событийный график заполняемости апартаментов и онлайн-технологии бронирования. Эффективные методики существенно повышают доходность инвесторов от сдачи в аренду квартир, таунхаусов, вилл и бутик-отелей.

На что обратить внимание при выборе объекта в Греции

Тип объекта

В настоящее время наиболее инвестиционно привлекательны жилые объекты:

  • таунхаусы и виллы в пешей доступности от пляжа;
  • апартаменты в историческом центре Афин и Салоник;
  • бутик-отели

Покупка дорогостоящего гостиничного комплекса чревата длительными работами по реновации и долгим поиском покупателя в будущем.

Близость к побережью

В стране одна из самых длинных в Европе береговых линий с естественными пляжами, бухтами и лагунами.

Плюсы и минусы своей недвижимости в Греции у моря:

+ красивый вид, пляж;
+ средиземноморская кухня;
+ дом можно сдавать в аренду;
- исторически сложилось так, что инфраструктура приморских поселков развита слабее, чем в крупных городах;
- маленькие приморские деревни неуютны в зимнее время, спрос на аренду резко сокращается;
- стоимость продуктов, мебели, бытовой техники и прочих благ цивилизации выше материковых из-за сложностей логистики;
- ряд островов не имеет естественных источников питьевой воды, увеличиваются расходы на опреснители или закупку привозной воды.

Наши менеджеры подскажут:

  • следует ли покупать квартиру в Греции у моря на безлюдных островах;
  • какие приморские курорты Греции популярны круглый год;
  • где нет проблем с транспортом, медицинским обслуживанием и водоснабжением.

Близость к достопримечательностям

+ Вид на Парфенон прекрасен и легко монетизируется до +50% к медианным ставкам при сдаче квартиры с видовой террасой в аренду.
- В начале строительства владелец земельного участка может обнаружить археологические артефакты, которые затруднят, растянут на неопределенное время либо сделают невозможным процесс строительства.

В таких районах мы рекомендуем покупку готовой квартиры, построенной виллы или таунхауса - без риска наткнуться на захоронение 300 спартанцев.

Состояние объекта

На вопрос, стоит ли купить квартиру в Греции под ремонт, наши менеджеры чаще всего дают положительный ответ. Ведь главное в недвижимости это расположение и если вы нашли недвижимость в идеальной локации по привлекательной цене, но объект требует ремонта пусть даже генерального, не бойтесь этого главное до сделки сделать предварительную смету на предстоящие расходы. Наша компания имеет большой опыт как в строительстве так и в ремонтах. Вам даже не понадобится для этого находиться в Греции, вы будете получать регулярные отчеты о ходе ремонта и меблировки в фото и видео формате. В среднем генеральный ремонт с заменой коммуникаций, плитки, окон, сантехники и т.д. обходится около 300 евро за 1 кв.м.

Оплата коммунальных платежей и налогов

Долги предыдущих владельцев переходят на нового собственника. В обязательном порядке подлежат проверке отсутствие задолженностей за воду, электричество и телефон, а также счета управляющей компании если таковая имеется.
ENFIA, или налог на недвижимость, уплачивается собственником объекта по состоянию на 1 января текущего года.
Базой налогообложения является кадастровая стоимость объекта недвижимости, она учитывает общую площадь, расположение, количество фасадов, этажность, год постройки и вид использования объекта. В среднем, сумма налога (ENFIA) составляет от 3 до 5 евро за 1 кв. м площади в год.
При совокупном владении недвижимостью в Греции на сумму свыше 300.000€ (учитывается кадастровая, а не реальная стоимость) оплачивается дополнительный налог так называемый налог на роскошь, который рассчитывается по шкале от 0,1% до 1%;

  • объекты от 1 млн. € облагаются по максимальной ставке 1%.

Подробнее о всех аспектах налогообложения недвижимости в Греции читайте здесь.

Расходы на оформление сделки

Основные расходы при оформлении купли-продажи несет покупатель. Расходы на оформление купли-продажи зависят от стоимости объекта и в среднем составляют 7-10%. Если вы не определились, стоит ли покупать недвижимость в Греции или другой стране Евросоюза, учтите: с целью привлечения зарубежных инвестиций разницы в налогообложении резидентов и нерезидентов страны – нет.

Основные расходы покупателя:

1. Адвокат. Его участие обязательно в любой сделке от 80.000€. Ставка зависит от стоимости объекта и личных аппетитов адвоката и в среднем составляет 1% - 1,5% от стоимости.

2. Риэлтор: 2% с покупателя + НДС 24%.

3. Нотариус: примерно 2% от стоимости объекта

4. Налог на передачу собственности: 3,09% от стоимости недвижимости.

5. Регистрационный сбор: 0,475% от стоимости +24% НДС.

Если у вас еще остались вопросы касательно процедуры оформления недвижимости в Греции, читайте наш Гид покупателя. Или свяжитесь с нашими менеджерами.