Как купить недвижимость в Греции

2018-09-16 Greece-invest : Блог о недвижимости

Права и обязанности иностранных покупателей

Чтобы восстановить рынок недвижимости, греческое правительство решилось на долгосрочную и эффективную программу стимулирования инвесторов. Специальный закон расширяет права инвесторов. Они могут приехать в Грецию на ПМЖ из России и других стран. А со временем, получить полноценное гражданство Греции. Основная обязанность иностранного покупателя – добросовестно выполнить свои инвестиционные обязательства.

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Греции

Ограничения на покупку недвижимости гражданам России и стран ближнего зарубежья нет. Это отмечено в специальном Законе 4251/2014. Право приобретения имущества иностранцами для инвестирования в греческую экономику обусловлено рядом других законодательных документов:

  • статья 20 (B) Закона 4251/2014;
  • статья 8 (пункты 26-30) закон 4332/2015;
  • статья 14 (пункт 1), закон 4332/2015.

Какую греческую недвижимость разрешено покупать иностранцам?

Без ограничений гражданин другой страны имеет право покупать в частную собственность:

  • квартиру или другую жилую недвижимость для личных нужд;
  • виллы, особняки, другие недвижимые объекты с жилыми и нежилыми помещениями;
  • недвижимость для бизнес-деятельности.

Гражданин другого государства законно имеет право приобретать земельный участок для строительства дома или коттеджа. Законодательство Греции не имеет ограничений на такие сделки.

Если компания из другого государства покупает жилой дом или другую недвижимость, она может регистрироваться на юридическое лицо, которое создано и действует за пределами Греции. Собственник компании, которая приобрела недвижимость, имеет право подать документы на оформление временного места жительства. После нескольких лет выполнения всех предписаний государства, а также отсутствие замечаний от госслужб, гражданин, сохраняющий статус собственника недвижимости, получает постоянное место жительства в Греции.

Права иностранного гражданина после приобретения греческой недвижимости

Если цена сделки по покупке дома или коммерческой недвижимости составит не меньше 250 000 евро, ее обладатель получает временный вид на жительство. Такие особые права для инвесторов в недвижимость, указаны в специальном законодательстве.

Временный вид на жительство для инвестора – это путь в активную экономическую жизнь страны:

  • инвестор с ВНЖ получает права гражданина страны с шенгенской визой, то есть пересекает без ограничений границу со странами ЕС на срок до 3 месяцев в течение полугода (по правилам Шенгенского кодекса о границах);
  • инвестор с ВНЖ работает в Греции как официальный представитель, президент, члена совета директоров или генеральный директор компании с инвестициями, то есть имеет право работать в высшем руководящем звене компании-инвестора;
  • инвестор получает все права греческого гражданина для получения образования по государственным национальным стандартам;
  • инвестор использует свой статус для приобретения автомобиля с греческой регистрацией и номерным обозначением.

Инвестиционная виза используется, еще для воссоединения семьи. Вместе с инвестором, вложившим не менее 250 тыс. евро, получают временный вид на жительство его близкие люди:

  • супруга (муж);
  • ребенок инвестора, не взрослее 21 года, который не вступил в брак и не создал официально семью;
  • все дети жены (мужа), над которыми инвестор оформил опеку;
  • родители супругов инвестора (мужа и жены).

Когда ребенок инвестора старше 21 года, он имеет право на получение своего вида на жительство до 24 лет.

 

Какие обязанности иностранца-собственника греческой недвижимости?

 

После приобретения недвижимости и завершения сделки с регистрацией на нового владельца, начинаются обязательства собственника. Первое и самое важное обязательство: оплата налога на недвижимое имущество.

Налоговые обязательства необходимо вовремя и в полном объеме выполнять, поскольку это может стать причиной штрафов и судебных тяжб с госорганами.

Новый собственник недвижимости с временным видом на жительство получит полноценную медпомощь после подтверждения своего страхового полиса. Медицинский полис должен приниматься в странах ЕС. Эта страховка должна покрывать расходы на лечение, текущее медицинское обслуживание. Без наличия собственного полиса, медобслуживание будет доступно только в экстренных случаях для оказания первой медицинской помощи.

 

Доступ к рынку труда у обладателя ВНЖ ограничен. Он имеет право работать только как руководитель инвестиционного проекта. Члены семьи также ограничены в правах. Нарушение норм, касающихся трудового законодательства может привести к аннулированию ВНЖ.Аннулирование ВНЖ также может произойти из-за того, что инвестор осужден за уголовное преступление в стране, гражданином которой он является.

Поиск недвижимости в Греции

Найти подходящий дом или квартиру самостоятельно непросто. Греки мало продают частные жилые дома, поскольку стремятся реконструировать свое жилище. Они перестраивают дома, которые достались ими по наследству или были приобретены по случаю. Новостройки ведутся активнее в курортной зоне и меньше охватывают крупные города-мегаполисы.

При наличии времени и ресурсов, поиск недвижимости в Греции начинают с просмотра информации в тематических ресурсах:

  • в специализированной периодической прессе (каталогах);
  • в электронных изданиях;
  • коммерческих базах данных;
  • местной периодике.

Большинство из этих источников, составлено на греческом языке. Перевод с помощью интернет-сервисов не всегда передает точный смысл объявления.

Обращаясь к профессиональным компаниям по поиску и оформлению сделок с недвижимостью, удастся сбросить с себя заботы о многочисленных формальностях. Компания Greece Invest предоставляет клиентам полную базу данных по недвижимости в Греции. Поиск производится по указанным параметрам, онлайн:

  • регион покупки, включая Афины, Салоники и курортные города;
  • типы недвижимости – квартира, коттедж, вилла;
  • количество спальных комнат;
  • приблизительный уровень цены недвижимости.

 

Полученные результаты могут быть отсортированы по росту или убыванию цены, дате подачи объявления, площади дома. Это дает возможность максимально быстро определить стоимость и уровень комфортности дома, без необходимости приезжать и уезжать в Грецию для поиска конкретного предложения.

 

Специалисты компании предлагают полное сопровождение клиентов от поиска недвижимости до завершения сделки с оформлением всех документов. После покупки, предоставляется по желанию собственника, консьерж-обслуживание недвижимости, то есть поддержка дома, включая уборку, уход за приусадебным участком, проверку исправности коммуникаций, оплату коммунальных услуг и другое.

 

Как искать риэлтора в Греции?

Поиск риэлтора проводят по собственному усмотрению, но следует обратить внимание на стаж работы компании на рынке и объем предоставляемых услуг. Риэлторы, которые обладают необходимыми знаниями и опытом, обычно предоставляют весь комплекс услуг, включая приглашение нотариуса и адвоката, полное сопровождение клиента.

 

Если покупатель знаком с особенностями греческого законодательства, тогда он вполне справится с оформлением документов, однако для этого придется совершить временный переезд в Грецию минимум на 1-2 месяца. Услуги нотариуса и прочие государственные налоговые обязательства, в любом случае, войдут в счет за покупку.

 

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

 

Шаг 1. Резервирование и проверка объекта

 

Покупка недвижимости начинается с просмотра конкретных понравившихся объектов. Осмотр может занять от 1 до 2 суток. За это время изучается от 10 до 15 предложенных объектов. Если покупатель заранее определился с приобретением, ему останется только осмотреть тот дом или квартиру, которая пришлась по душе и убедиться в том, что она действительно подходит по всем параметрам. 

 

Важно обращать внимание на коммуникации, удобство подъезда к дому и близкое расположение транспортных магистралей, общественного транспорта. Поинтересуйтесь временем постройки здания и наличием документации на дом, включая проект, согласования на строительство бассейна и прочие детали. Легализация неузаконенных сооружений в Греции хлопотная процедура, которая может стоить немалое количество денег и займет много времени.

 

Резервирование недвижимости – это оплата минимум 5-10 % стоимости дома. Размер задатка сильно отличается от объекта к объекту, поскольку цена и условия сделки разные. Считается, что запросить задаток в сумме 10-15 тысяч евро – это нормально.
Оплата задатка фиксируется распиской, в случае оплаты ее наличными, в присутствии адвоката или нотариуса.
После этого начинается подготовка к заключению сделки. Это достаточно кропотливая работа, которая требует внимательности и аккуратности. Именно поэтому рекомендуется ее выполнение адвокатом или нанятыми риэлтором, специалистом.
От покупателя потребуется:

  • получение греческого идентификационного налогового номера;
  • открытие банковского счета в греческом банке.

Открытие счета в банке потребует подачу 7 документов:

  • справка с места работы (от работодателя) о фактическом трудоустройстве на предприятии или частной компании. Может быть предоставлено пенсионное удостоверение.
  • справка о доходах физического лица - покупателя;
  • справка о регистрации частным предпринимателем, если покупатель – коммерсант;
  • копия национального паспорта покупателя;
  • заграничный паспорт;
  • номер и полные реквизиты банковского счета с которого будет проведен платеж за сделку.

Справки предоставляются покупателем на русском языке. Заверение с оригиналами и перевод делают при оформлении адвокат или компания, которая предоставляет услуги приобретения недвижимости.
Проверка документов, поданных сторонами для покупки обычно занимает несколько дней. Если есть непреодолимые препятствия, которые обнаружили юристы или адвокат, задаток возвращают покупателю в полном объеме. Это - требование греческого законодательства.
Если все в порядке, до подписания договора, покупатель должен заплатить налоговые отчисления по сделке (от 3 до 24% оценочной стоимости недвижимости).

 

Шаг 2. Составление и подписание договора купли-продажи

 

В договоре обязательно указывается полная сумма договора, реквизиты сторон и прочие необходимые данные. Стороны заранее оговаривают условия сделки - полную выплату суммы или рассрочку оплаты. Рассрочка не может составлять длительный период.
Для получения ВНЖ, необходимо подтверждение завершения выполнения условий договора. Это связано с тем, что по нормам греческого законодательства, получить право на ВНЖ может только тот покупатель, который оплатил сделку в полном объеме, не ниже 250 тысяч евро.

Договор обязательно заверяется нотариусом. Без нотариального заверения сделки, она не будет признана действительной.

 

Шаг 3. Оплата покупки недвижимости

 

Оплачивается покупка наличными или безналичными средствами. Обычно практикуется оплата безналичным переводом двумя способами:

  • оплата со счета в греческом банке в виде чека на предъявителя;
  • оплата с банка страны, в которой проживает покупатель.

Оплата производится вместе с подписанием договора купли-продажи.

 

Шаг 4. Регистрация собственника

 

Договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации в Регистрационной Палате Греции.
Регистрация в реестре недвижимости Греции производится самим адвокатом.

 

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

 

Приобрести недвижимость в Греции разрешается с помощью услуг адвоката. Для того чтобы он имел право полноценно и законно переставлять интересы будущего владельца, оформляется доверенность.
Адвокат в Греции имеет право проводить большое количество операций без специальных разрешений:

  • вносить записи в реестр недвижимости;
  • заверять перевод текстов национальных документов лиц третьих стран (негреческих граждан);
  • проводить банковские операции;
  • рассчитывать и переводить на счета, налоговые отчисления.

Адвокат получает право полностью оформить и легализовать договор продажи-покупки греческого имущества. Главное условие - полное выполнение условий сделки и предоставление полного пакета документов.
Если требуется личное присутствие, после оформление временной визы, будущий владелец имущества имеет право выехать на место, в Грецию, для совершения сделки.

 

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Греции

 

Дополнительные затраты на покупку недвижимости в Греции оставляют не менее 10% от цены дома:

  • налог на передачу недвижимости: от 3 до 24% от оценочной стоимости;
  • цена услуг нотариуса- не выше 2%;
  • регистрационный сбор – 0,5%;
  • услуги адвоката – до 2%;
  • услуги риэлтора – 2%.

Регистрационный сбор и услуги риэлтора потребуют еще оплаты налога на добавленную стоимость, то есть плюс 24% от суммы их услуг.
Детальнее о том, почему такая разница в оплате налога на передачу недвижимости, читайте в публикации о приобретении недвижимости в Греции для получения гражданства и возможности эмигрировать в эту страну.


Покупка недвижимости в Греции: это надо запомнить

 

  • Возврат залога в случае несворешения сделки может составлять кратную сумму для сторон сделки. Обычно, это касается продавца. Например, при проверке документов, выяснилось, что есть не все необходимые для заключения сделки документы и оформить их за несколько дней невозможно. Такая неаккуратность со стороны продавца может стоить ему двукратной стоимости сделки.
  • Для завершения покупки-продажи собственности в Греции, потребуется 30-60 дней. Эта бюрократическая процедура и нотариальное заверение сделки позволяет гарантировать четкость выполнения условий договора сторонами. Внесение данных в реестры позволяет несколько раз проверить данные и обезопасить покупателя от махинаций с недвижимостью.
  • Приобретение греческой недвижимости на приграничных территориях требует получения специального разрешения официальных властей. Это касается в основном территорий, которые находятся рядом с Турцией. Других ограничений нет.